новини 
11-07-2012 г., Труд | Павлина ЖЕЛЕВА
Имаме ли електронен имотен регистър? Да, ама не съвсем

Какво всъщност се случва на пазара на имоти? Доколкоданните за повишаване или намаляване на броя на сделките дават реална представа за тенденциите в различните сегменти? Поне сред брокерите никой не би се наел с категорични отговори.
През миналата 2011 година например бе отчетено увеличение на вписаните имотни сделки с 20 на сто спрямо 2010 година. Но всички са наясно, че този растеж на пазара в някаква степен е лъжовен. Той се дължи основно на рязко нарасналите продажби на земеделска земя, твърдят от имотния бранш. Востаналите сегменти се говори no-скоро за спад. Тенденция, която продължава и в първата половина на тази година. Детайлна разбивка при евентуална промяна в начина на вписване на сделките би дала значително по-точна картина. Това обаче е само пожелание.
От години се говори и за единна база данни, в която да може да се провери актуалното състояние на всеки един имот. Така ще се увеличи значително сигурността при сделките и ще се пресекат възможностите за имотни измами. Кога тази база данни ще бъде напълно готова засега е неясно.
Има ли в България електронен имотен регистър? Въпрос, който няма еднозначен отговор, въпреки че от години се говори за това информацията за всички имоти в държавата да бъде вкарана в единна база данни.
Има имотен регистър, твърдят от Агенцията по вписванията, която го поддържа. Разбира се, признават, че далече не цялата недвижима собственост е в него. По последни данни там има информация за 9,7 млн, имота. Това са всички апартаменти, ниви, парцели, къщи, вили и каквото се сетите, с които са извършвани някакви сделки през последните 20 години.
И пак не съвсем. Защото за колко години назад има информация в регистъра зависи от населеното място. Най-стари данни в електронен вид са въведени във Варна - всичко след 1993 г. Другаде имат само имотите, по които е имало движение след 2000 г. В София информацията е след 1998 г.
Регистърът е свързан с кадастъра. Но... кадастрална карта я има, я няма за 16-18% от територията на страната. От години само няколко града като Балчик, Добрич и Каварна могат да се похвалят с пълен регистър.
Двете системи всъщност са една и обменят данни помежду си. Хората обаче масово се натъкват на несъответствия. Не един и двама души откриват, че площта на имота, записана в нотариалния им акт, се разминава с данните в кадастъра. Или пък че имотът им фигурира на картата като два отделни парцела. „Водещото винаги е записаното в нотариалния акт", обяснява шефът на Агенцията по вписванията Юлиян Митев. И допълва, че в момента две работни групи между двете ведомства изчистват проблемите. „Всичко тръгва от това, че вместо да се вземат старите карти и регулационни планове от техническите отдели на общините, се правят нови замервания. Отиват и мерят според оградата на имота, а тя не може да е водещото - има си документ за собственост", обяснява шефът на Нотариалната камара Димитър Танев. По думите му половината от новите кадастрални карти са грешни, но повечето хора разбират, че има проблем с имота им само ако им потрябва скица.
Но да се върнем на въпроса има ли електронен имотен регистър у нас. Отговорът е „да" и защото 27 580 души ползват услугите му. Срещу регистрация и внасяне на сума по преценка на потребителя те получават достъп до него. За всяка справка плащат по 1 лев. Най-активните потребители са нотариусите, агенциите за имоти, частните изпълнители. Всички те също си плащат. Има една група потребители, които ползват регистъра напълно безплатно -държавните ведомства като МВР и Националната агенция за приходите. Отскоро достъп имат съдиите и прокурорите.
Всъщност смисълът от електронен имотен регистър е не просто лесен достъп и модерен начин за съхраняване на една от най-важните информации в държавата, а сигурността. Той позволява да можеш да провериш в реално време дали имотът, който се каниш да купиш, не е ипотекиран, или дали преговаряш с действителния му собственик.
Затова най-важно е информацията в него да е актуална.
„Във всички градове сделките се отбелязват в деня, в който са изповядани. Изключение е София", признава Митев. В столицата минават 3 дни, докато промяната - била тя дарение, съдебно решение за делба или продажба, се появи в регистъра.
Столичната служба няма директор от повече от година. „Обявихме конкурс, който приключи, и очакваме от 1 август титуляр, който да подобри организацията", казва директорът на Агенцията по вписванията.
Опасността от забавянето на отбелязването в регистъра е очевидна. Ипотека от понеделник може да се появи чак в четвъртък и междувременно някой да купи имота, мислейки си, че няма тежести.
Наблюденията на нотариус Танев са, че забавянето при вписването на актовете в София в момента дори е 7 дни. „То е последица от незаконосъобразната практика служителите на Агенцията по вписванията да преписват актовете. Представете си един акт от 80-100 страници, това е страшно много работа и не е нужно", обяснява той.
И допълва: „В имотния регистър трябва да има извлечение от основната информация от актовете -имена на собственика, адрес на имота, граници, съседи, цена и други. И тя трябва да блесне незабавно след сделката на екрана на всеки, които направи справка в регистъра."
Добре де, има ли електронен имотен регистър? Ако питате юристите, отговорът ще е и „да", и „не". И, въпреки че могат да бъдат обвинени във формализъм, те имат основание да го твърдят.
В Правилника за вписванията уредбата е изключително постна. Има само два текста, че електронен регистър изобщо съществува. Но към тях не са разписани правила и процедура.
Затова шефът на Нотариалната камара е още покраен в оценката си и заявява: „Няма имотен регистър. Сега това е едно въздушно понятие."
Мотивът му да го твърди е, че след като имотният регистър е съвкупност от имотните партиди, а няма правно-технически правила за създаването на същите тези партиди, няма как да има регистър.
От 3 години в Министерството на правосъдието отлежават предложения на нотариусите за промяна в правилника. А те са изключително важни, защото създават ред в това какво представлява електронният имотен регистър, как се водят имотните партиди, какъв е достъпът до тях.
„В момента има работна група, която най-после се зае с предложенията ни и ако се подходи делово, може да има окончателен вариант на промените до 2
месеца", казва Танев.
По думите на нотариуса друг голям проблем са удостоверенията за тежести, които се издават на хората. В момента правилникът за вписванията задължава за всяка справка, каквато е и документът за тежестите, да се прави проверка в азбучния указател и в партидната книга. „А всичко се проверява само на екрана", твърди Танев. Това реално може и да не е проблем,но формално е нарушение на процедурата. „Всички вписвания,отбелязвания и заличавания се извършват според правилника", отговарят обаче от агенцията. Нотариусите са сигнализирали агенцията и за два други проблема, на които са се натъкнали в практиката си. „Имаме съмнение, че могат да се пазят номера за вписване", каза Танев и обясни: „Колега е проверил имот и той не е имал тежести, а часове преди сделката изскача възбрана с дата отпреди проверката."
Друг проблем Танев обяснява със следния пример: „Купувате си имот и след две години продавачът спира да плаща издръжка и изведнъж на вашия имот се появява възбрана заради дълг на човек, който отдавна не е негов собственик." Това по принцип не би трябвало да става, но все пак такива случаи има.
Големият въпрос за бъдещето на регистъра е имотите да получат партиди т.е. уникални номера. Сега се работи с т.нар. предварителни партиди. Това не е проблем за потребителите, но е важен етап от изграждането на цялостен имотен регистър.
Шефът на Агенцията по вписванията е установил, че само за преминаването към същинските партиди ще му трябват 1,5 млн. лв. за хартия. Защото законът изисква откриването на всяка партида да се подписва от служителя и съдията по вписванията, които са го направили.
„Сега ще отпушим нещата, защото готвим доработка на системата, която да позволи партидите да се създават с електронен подпис", обяснява Митев.
За нотариусите и съдебните изпълнители пък голямата мечта е да могат да подават документи по електронен път. Представете си как сключвате сделката и само след секунди извлечението на най-важните данни за нея се появява в електронния имотен регистър.
Това ще спести нерви на купувачите, които сега час по час питат: вписаха ли ни. Ще се засили и сигурността.
Митев обясни, че вече е разговарял с шефа на Нотариалната камара и не е утопия да се мисли за електронния обмен на данни с гилдията.
Подобна връзка за съдебните изпълнители пък ще позволи за секунди да налагат възбрани на имотите на некоректните длъжници. Същото важи и за т.нар. публични изпълнители в НАП, които събират дълговете към държавата.
Край на разкарването по съдилища в София
Представете си, че наследявате апартамента на баба си. Тя го е купила през 1967 г. Оттогава винаги е живяла там, не го е ипотекирала. Такъв имот просто не съществува в електронния имотен регистър.
Какво трябва да направите?
Да отидете в т.нар. стара архива на службата по вписванията, която най-често се пази в сградата на местния районен съд. Почвате да търсите по азбучниците, докато намерите името на старата жена и оттам да откриете нотариалния акт.
Ако сте в София, ви чака неприятна
изненада, защото няма да откриете архива в районния съд. Логично е след това да го потърсите в Агенцията по вписванията, но той не е и там. Защото старата архива в столицата се пази в Съдебната. палата. Така разкарването е гарантирано.
„Крайно време е да си приберем тези документи и да улесним хората", казва шефът на агенцията Юлиян Митев и уверява, че това ще стане съвсем скоро. Стелажите вече са купени и се водят преговори за предаването на документите с председателката на Софийския градски съд Владимира Янева.
Сайт срещу измамите
Няма спор, че измамите са болна тема на имотния пазар. Най-лесни жертви са възрастните хора, а най-апетитна плячка за престъпниците са чужденците.
Затова Агенцията по вписванията се е заела с просветителска задача.
„Ще създадем специален сайт на български и на английски език, на който всеки ще може да се запознае с процедурите за покупка на имот у нас. Той ще бъде чисто практическо помагало с примерни договори, може даже да има списък на коректните фирми, които се занимават с недвижими имоти", обяснява Юлиян Митев.
По думите му сайтът е замислен в помощ на чуждите граждани и се разработва заедно с посолствата на Великобритания, Ирландия и Норвегия. „Той обаче ще е също толкова полезен и на българските граждани. Всеки ще може да научи какви подводни камъни да очаква, ако иска да купи имот в България", твърди шефът на агенцията.
Очаква се сайтът да заработи през септември.

 
   
начало | за нас | новини | проекти | нормативна база | полезни връзки | за контакти | за членове