проекти 
ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЗА ПРОМЯНА В ЗАКОНА ЗА АРЕНДАТА В ЗЕМЕДЕЛИЕТО

ЗАКОН за арендата в земеделието

Глава първа

ОБЩИ ПОЛОЖЕНИЯ

Чл. 3. (1) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г., изм., бр. 99 от 2002 г., доп. бр. 13 от 2007 г.) Договорът за аренда се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните. Той се вписва в нотариалните книги и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие и гори. При вписването се представя скица на арендувания обект на договора, издадена или заверена от общинската служба по земеделие.

Предложение за промяна:

1. Изречение трето се заличава;

2. Изречение трето се изменя така: При вписването се представя удостоверение от общинската служба по земеделие или от службата по геодезия, картография и кадастър с описание на арендувания обект на договора.

Мотиви по отношение на Чл. 3 /1/  

Действащата към настоящия момент разпоредба на чл. 3 /1/ изречение трето от ЗАрЗ създава съществени затруднения при подписването на договори за аренда. Изискването за представяне на скици за имотите, обект на договора, е свързано от една страна с ненужно оскъпяване на процедурата по арендуване на земеделските имоти. От друга страна в конкретния случай не е налице релна необходимост от представяне на такива докумети, тъй като основните характеристики на имотите /номер по КВС или по кадастрална карта, площ, начин на трайно ползване, местност/ се описват в договора. В удостоверението от ОСЗГ се описват всички характеристики на имота.

(2) (Отм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.).

(3) (Нова - ДВ, бр. 35 от 1999 г., изм., бр. 99 от 2002 г.) Условията и редът за регистрация на арендните договори в съответната общинска служба по земеделие се уреждат с наредба, издадена от министъра на земеделието и продоволствието.

(4) (Нова - ДВ, бр. 13 от 2007 г., в сила от 09.02.2007 г.) Когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността.

Практиката показва различно прилагане на тази алинея: При едни нотариуси може да се подпише договор за аренда само от един от наследниците, при повечето други се иска 50%+1 от наследениците.

(5) (Нова - ДВ, бр. 13 от 2007 г., в сила от 09.02.2007 г.) Договор за аренда по ал. 4 не може да се противопостави на арендатор по договор за аренда, сключен със съсобственик на същия имот, който е бил вписан по-рано в службата по вписванията."

Глава втора

ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА СТРАНИТЕ ПО ДОГОВОРА ЗА АРЕНДА

Чл. 6. (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) (1) Арендодателят е длъжен да осигурява спокойното и безпрепятствено ползване на обекта на договора от арендатора.

(2) Ако не е уговорено друго, арендодателят е длъжен да предаде на арендатора обекта на договора в състояние, което отговаря на ползването му по договора, и да го поддържа в това състояние за срока на арендата.

(3) Ако обектът на договора не е предаден в надлежното състояние, арендаторът може да иска привеждането му в съответствие с изискванията на ал. 2, да извърши това сам за сметка на арендодателя или да развали договора.

Предложение за промяна:

 След досегашния текст на ал.3 се добавя “Арендаторът е задължен да уведоми писмено арендодателя за възраженията си в двуседмичен срок от дата на подписване на договора за аренда. При липса на възражения в срока се счита, че обектът на договора е бил приет в надлежно състояние, което обстоятелство не може да се оспорва от страните”

Мотиви по отношение на Чл. 6 /3/  

Предложеното допълнение цели да се конкретизира уредбата на отношенията между страните, като се предвиди конкретен срок за възражение относно обекта на договора. Последното ще е стимул за арендатора да предприеме своевременно необходимите действия по детайлно оглеждане на обекта и същевременно ще гарантира стабилитет в договорното правоотношение. Сега действащата разпоредба  дава възможност само на една от страните по договорите по собствена инициатива и без ограничение във времето да внася промяна в договорното правоотношение. Последното до определена степен противоречи за принципа на равенство на страните.

(4) Арендуваният обект на договора се предава по опис, подписан от страните по договора едновременно със сключването му. Опис се съставя и при връщане на обекта на договора при прекратяване на договора. Описът не може да се оспорва от страните по договора.

(5) При липса на опис се предполага, че обектът на договора е бил приет, съответно върнат, в надлежното състояние. Липсата на опис не е пречка арендаторът да упражнява фактическата власт върху обекта на договора и другите си права по арендния договор.

Чл. 8. (1) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Арендаторът е длъжен да извърши арендното плащане в уговорения вид и срокове.

(2) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Размерът на арендното плащане се договаря въз основа на:

1. пазарната поземлена рента;

2. наема, който включва годишни амортизации и лихви върху капитала, вложен в арендуваните движими и недвижими вещи.

(3) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г., отм., бр. 113 от 1999 г.).

(4) (Нова - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Арендното плащане може да се договори в пари и/или в земеделски продукти.

(5) (Предишна ал. 4, изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Ако не е уговорено друго, арендното плащане се дължи в първия работен ден след изтичането на стопанската година. Ако арендното плащане е определено за по-кратки периоди, то се дължи в първия работен ден след изтичане на съответния период.

(6) (Предишна ал. 5, изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г., отм., бр. 113 от 1999 г.).

Създава се нова ал.7

(7) При изтичане срока на договора за аренда през стопанската година, договора за аренда се счита за прекратен от първия 01 октомври. Арендно плащане се дължи за цялата стопанска година, през която изтича договора за аренда,освен ако не е уговорено друго в договора за аренда или нотариален акт за покупко –продажба.

Мотиви за предложената промяна:

В голяма част от действащите договори за аренда не е упоменато коя стопанска година е първа за договора и коя е последна за договора. Практиката показва, че липсата на това уточнение води до много и различни тълкувания на закона, които не са от полза и за двете страни по договора. В началото на стопанската година се тълкува, че договора е действащ и той служи като правно основание на арендатора. В края на стопанската година се отказват плащания, тъй като договора е изтекъл.

Глава трета

ИЗМЕНЕНИЕ НА АРЕНДНИЯ ДОГОВОР

Чл. 16. (1) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Ако след сключване на договора за аренда обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните може да поиска изменение на договора. Изменението не може да засяга уговорения срок. Увеличаването или намаляването на добивите от обекта на договора вследствие стопанисването му не е основание за изменение на арендното плащане.

Предложение за промяна:

В Чл. 16. (1) думите “и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения” се заличават.

Мотиви по отношение на Чл. 16 /1/  

Използваният в разпоредбата израз “и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения” ограничва приложното поле на предвидената хипотеза за изменение на договора. Следва да се предостави възможност на всяка от страните да поиска изменение на договора във всеки случай, когато е налице трайна промяна в обстоятелствата, без да се предвижда и друг критерий - очевидно несъответствие между поетите задължения, който в конкретната хипотеза е формулиран крайно неопределено.

 

(2) (Отм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.).

(3) Срокът на действие на изменението на договора е най-малко до края на стопанската година, през която е направено искането.

(4) Насрещната страна е длъжна да отговори писмено в едномесечен срок от получаване на предложението за изменение на договора, освен ако с него не е определен друг срок.

(5) Ако страните не постигнат споразумение по иск на страната, която е направила предложението, решение взема районният съд.

(6) Отказът от правото да се иска изменение на договора за аренда и уговорките, че от упражняването или неупражняването му могат да се претендират вреди или облаги, са нищожни.

Чл. 17. (1) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Ако е уговорено в договора, наследниците, съответно правоприемниците на арендатора го заместват като страна в договора за аренда. Те са длъжни да уведомят незабавно арендодателя за настъпилото заместване и да му посочат определения техен пълномощник.

Предложение за промяна:

След думата “незабавно” се добава “писмено” След изречение второ се добавя “Уведомллението следва да бъде отправено в двуседмичен срок от възникване на основанието за заместване. При липса на уведомление в срока арендодателят  може да прекрати договора едностранно.

Мотиви по отношение на Чл. 17 /1/  

С предложението се посочва конкретният начин и срок на уведомяване при правоприемство на страната на арендатора. Последното внася безспорна яснота в отношенията между страните. За собственика на имотите е от особено значение кой е насрещната страна по договора с оглед на точното изпълнение на поетите задължения. Договорите за аренда се сключват и с оглед на личността на арендатора, поради което всяка промяна в тази насока следва да бъде известна на собственка – арендодател в кратък срок след настъпването й.

(2) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан, дори и обектът на договора още да не е предаден. Ако договорът не е бил вписан, той има сила по отношение на приобретателя за две стопански години след годината на придобиването.

Предложение за промяна:

Изречение второ се изменя така: Ако договорът не е бил вписан, той няма сила по отношение на приобретателя.

Мотиви по отношение на Чл. 17 /2/  

За купувачът на даден имот е изключително важно да е в известност за правното и фактическо състояние на имота, към момента на сключване на сделката. Наличето на договор за аренда за земеделската земя създава ограничение на ползването на имота свободно от новия собственик. Наличието на такъв договор може да е основание за купувача да се откаже от намерението си за придобиване на имота. Предвид обстоятелството, че имотният регистър, воден от Агенцията по вписванията е публичен и всеки може да прави справки в него, купувачът може да бъде обвързан в правоотношения с трети лица, единствено ако е могъл да узнае за тях при полагане на дължимата грижа. Не е справедливо приобредателят на имота да бъде задължен да встъпи в правоотношение, за което не е знаел и не е могъл да узнае, че съществува. В случай, че договорът за аренда не е бил надлежно вписан, той не следва да има сила по отношение на приобретателя на имота. 

(3) Приобретателят е длъжен да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване. Той не може да иска от арендатора да изпълни към него задължение, което той вече е изпълнил към предишния арендодател до получаване на съобщението за заместването.

Предложение за промяна:

След досегашният текст на ал.3 се добавя “освен ако арендаторът е знаел или е могъл да узнае за настъпилото заместване”

Мотиви по отношение на Чл. 17 /3/  

Предложеното допълнение цели да пресече тенденция на злоупотреба с право, при което арендаторите изплащат ренти на бившите собственици на имотите, въпреки, че са знаели за разпореждането с обекта на договора.

(4) Приобретателят замества предишния арендодател по отношение на дадените от арендатора обезпечения от момента на получаване на съобщението по ал. 3. Заложените вещи могат да останат у приобретателя само със съгласието на арендатора.

(5) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Алинеи 2, 3 и 4 се прилагат и по отношение на приобретателя на ограничено вещно право върху арендувания обект на договора, упражняването на което би лишило арендатора от уговореното ползване.

(6) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Ако арендодателят обремени арендувания обект на договора с право на трето лице извън случаите на ал. 5, то може да упражнява това право, доколкото не пречи на арендатора да ползва обекта на договора съгласно договора.

Глава пета

ОТГОВОРНОСТ ЗА НЕДОСТАТЪЦИ

Чл. 23. (1) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Арендодателят отговаря, когато отдаденият под аренда обект на договора има недостатъци, които го правят изцяло или отчасти негоден за ползване по договора и недостатъците бъдат открити в срок до една година от предаването, а за животните - в тримесечен срок. В тези случаи арендаторът има право на обезщетение или съответно на намаляване размера на арендното плащане. Арендодателят отговаря и когато недостатъкът не му е бил известен.

Предложение за промяна:

Текстът на ал. 1 се изменя така: Арендодателят отговаря, когато отдаденият под аренда обект на договора има недостатъци, които го правят изцяло или отчасти негоден за ползване по договора и недостатъците бъдат открити в срок до три месеца от подписването на договора. В тези случаи арендаторът има право на съответно намаляване размера на арендното плащане. Арендодателят отговаря и когато недостатъкът не му е бил известен.

Мотиви по отношение на Чл. 23 /1/  

Отговорността на арендодателя за недостаъци следва да бъде ограничена във времето. Предвиденият в сега действащата разпоредба срок от една година е необосновано дълъг и не способства за поддържането на яснота и сигурност в отношенията. Предложеният срок от три месеца е достатъчен за арендатора да установи евентуални недостатъци на обекта на договора, за да се предприемат своевременни действия за отстраняването им. Същевременно предложеното съответно намаляване на размера на арендното плащане в най - добра степен компенсира създадените неудобства за арендодателя. При тези обстоятелства следва да отпадне и предвидената успоредно с това възможност за обезщетение.

(2) (Отм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.).

(3) Ако недостатъците се дължат на причина, за която арендодателят отговаря, арендаторът може да търси и обезщетение за вреди по общите правила за неизпълнение на задълженията.

(4) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Ако арендодателят не отстрани недостатъците в продължение на три месеца след писменото му уведомяване, арендаторът има право да ги отстрани сам за сметка на арендодателя.

Предложение за промяна:

След думата “уведомяване” се добавя “и

 
   
начало | за нас | новини | проекти | нормативна база | полезни връзки | за контакти | за членове